医院開業の土地を選ぶポイントと注意点を解説

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クリニック開業に当たり、どのような土地を選ぶべきか迷っている先生も多いのではないでしょうか。
開業の成否を分ける要素は複数ありますが、最も重要といえるのが土地（立地）です。土地が悪いと他の強みを十分に活かせず、経営難に陥ってしまう可能性もあります。

この記事では、クリニック開業の土地の選び方や開業形態別のメリット・デメリット、土地選びの注意点について解説します。また、立地条件の良い物件の探し方も紹介するので、ぜひご一読下さい。

• 1.クリニック開業の土地の選び方
• 2.開業形態別のメリット・デメリット
• 3.クリニック開業の土地選びの注意点
• 4.立地条件の良い物件の探し方
• 5.開業をご検討なら日本調剤にご相談下さい

1.クリニック開業の土地の選び方

クリニック向けの土地を選びたいなら、以下のようなポイントを押さえておく必要があります。

• 交通アクセス・認知度
• ターゲットとなる患者層
• 他の医療機関や薬局との連携
• 将来性
• 競合クリニックの存在

各ポイントの詳細もまとめました。

1-1.交通アクセス・認知度

一般的に患者さまは通院の負担が少ないクリニックを選ぶ傾向があるため、交通アクセスに優れている土地が理想的です。逆に交通アクセスが悪い土地は物理的に通いにくいので、集患でも不利になります。

交通アクセスの良さを調べる場合、以下のようなポイントに着目しましょう。

• 最寄りの駅やバス停から近い
• 幹線道路沿いにある
• 駐車スペースが広い

また、土地のある場所が認知されているかどうかも重要です。例えば、ランドマークや商業施設が近くにある土地は認知度が高く、周辺エリアに地域住民が集まりやすいので、効率的に集患できるでしょう。

1-2.ターゲットとなる患者層

単に人口が多いだけではなく、自院のターゲットとなる患者層を集患できるエリアの土地を選ぶことも大切です。クリニックのコンセプトや診療科によってターゲットは変わるので、土地選びを始める前に決めておく必要があります。

特定のエリアにおける一日当たりの推計患者数を調べる「診療圏調査」を実施すれば、開業予定地周辺の住民の年齢層や男女比が判明するので、ターゲットとなる患者層の動態を調査できます。

なお、診療圏調査を実施する際は専門知識やツールが求められるため、実績のある会社に依頼しましょう。

1-3.他の医療機関や薬局との連携

患者さまの利便性や地域医療への貢献という観点から考えると、他の医療機関とスムーズに連携できる場所かどうかという点も大切です。患者さまの症状やニーズによっては、より設備が充実した病院に検査を依頼したり、他院への紹介状を書いたりする必要があるので、連携体制を構築できないと診療を進める上で支障が出るかもしれません。

また、近年増加している院外処方を選択する場合、薬局との連携も必要不可欠です。薬局と連携しやすい場所を選んだ場合、患者さまの利便性が向上するだけではなく、自院の業務効率化につながることも期待できます。

1-4.将来性

長期的かつ安定したクリニック経営を実現するためには、開業予定地に将来性があるかどうかも見極める必要があります。

例えば、人口が増加しているエリアで開業すれば、今後も継続的な集患が見込めます。逆に人口が年々減少しているエリアでは、必要な患者数を確保できないかもしれません。

また、開業予定地における開発計画も重要です。都市開発が予定されているエリアは、今後もさらなる発展が期待できるので、将来性のある土地といえるでしょう。

開業予定地の人口動態や開発計画に関しては、診療圏調査でも把握できます。

1-5.競合クリニックの存在

開業予定地での集患が成功するかどうかは、競合クリニックの存在によっても左右されます。周辺エリアに競合クリニックが少ない場合、自院を選んでもらえる可能性が高まるため集患しやすくなるでしょう。

一方、以下のような強みを持っていれば、競合クリニックが多いエリアでも集患できる可能性は高いので、すぐ諦める必要はありません。

• 地域でのニーズが高い診療を提供できる
• 他院と差別化できる要素がある
• 競合クリニックよりも立地が良い（競合が多いエリアでも地域一番の立地であれば勝ち目がある）

また、競合クリニックが集患対策に注力していなかったり、立地条件が悪かったりするなど、自院の集患に大きな影響を与えないケースもあります。

2.開業形態別のメリット・デメリット

クリニックを新たに開業する場合、以下のような開業形態があります。

• 不動産を購入する
• 賃貸・テナント入居
• 建て貸し

それぞれ異なるメリット・デメリットを持っているので、きちんと押さえておきましょう。

2-1.不動産を購入する

効率的に集患できそうな土地を購入し、その土地の上に建物を建てて開業する方法です。

自分で不動産を所有する性質上、建物を好きなように設計できるので、設備やデザインの自由度が高いといえます。賃貸だと難しい大型機器や広い駐車場を導入したり、個性的なデザインを取り入れたりすることが可能です。

さらに、購入した不動産は将来的に資産となるため、売却や相続ができることもメリットです。

一方、不動産を購入する際は多額の資金が必要なので、どうしても初期投資額が高くなってしまいます。また、固定資産税がかかる、クリニックの移転や撤退が難しいといった点もデメリットです。

2-2.賃貸・テナント入居

土地だけ借りて建物を建てたり、土地と既存の建物を借りたりして開業する方法です。ビルや医療モールの所有者と契約し、テナントに入居する方法も該当します。

大きなメリットとして挙げられるのは、駅前をはじめとする優良立地で開業しやすい点です。また、不動産を購入する方法より少ない資金で開業できるため初期投資額を抑えやすく、共有部分の維持管理にコストや手間がかかりにくい、クリニックの移転や撤退がしやすいといったメリットもあります。

一方、物件によっては、設計の自由度が低くなる点がデメリットです。また、定期借家契約の場合は期限満了後のことを考慮しなければなりません。

2-3.建て貸し

建て貸しとは、土地のオーナーが建物を建てて、その建物を土地と一緒に貸す方法です。建物は賃借人の希望に沿って設計されるので、「オーダーメイド賃貸」とも呼ばれています。

賃貸・テナントと同様、初期投資額を抑えやすいことがメリットです。オーナーと交渉する必要はありますが、設計の自由度が高いため、広さ・間取り・設備・デザインの融通が利きやすいのもポイントです。

一方、土地を見つけてから交渉や建築を始めるので、開業まで時間がかかりやすい傾向にあります。また、建て貸しに対応した土地は立地条件が悪いケースもあるため、事前調査が必須です。

3.クリニック開業の土地選びの注意点

クリニック開業の土地選びでは、以下のような注意点も把握しておく必要があります。

• 市街化調整区域では開業は難しい
• 市街化区域における建築条件
• 有床クリニックの建築条件

それぞれ詳しく解説するので、ぜひご確認下さい。

3.1市街化調整区域では開業は難しい

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた「建築が制限されているエリア」のことです。無秩序な建築を防ぎ、市街地の拡大を抑制することで農地や森林などの自然環境を保全することを目的としています。

市街化調整区域は原則として建物の建築が認められていないため、クリニックを新たに建てることは基本的に不可能です。「周辺住民にとって公益性のある建物」と認められた場合のみ建築できますが、これはあくまで例外ケースです。

また、市街化調整区域は開発が進んでいないエリアなので、駅やバス停から遠い場所にある、水道やガスなどインフラが整備されていないといったケースもあります。不動産価値が低い関係上、金融機関の融資審査にも通りにくいため、後述の市街化区域で土地を探した方が良いでしょう。

3-2.市街化区域における建築条件

市街化区域とは、都市計画法で分類された13種の「用途地域」に当てはまるエリアのことです。「第一種住居地域」「第一種中高層住宅専用地域」「商業地域」といったものがあります。

市街化区域の場合、以下のような建築条件を満たし、用途地域ごとの規制に適合していれば建物を建てることができます。もちろん、クリニックを開業することも可能です。

• 建ぺい率・容積率
• 高さ
• 日影規制
• 防火地域・準防火地域・法22条区域
• 地区計画
• 接道義務

ただし、市街化区域の一つ「工業専用地域」に該当する場合、住宅兼用のクリニックの建築は認められません。

また、クリニックを建築する際は法的条件に加えて、以下のような要素も確認しておく必要があります。

• 敷地境界
• 敷地に接道する道路の所有者
• 土地の高低差
• 水道管・下水管・ガス管
• 地盤の状態
• 土壌汚染

これらの要素に何らかの問題が見つかった場合、建築の認可が下りない可能性もあります。

3-3.有床クリニックの建築条件

院内に1床以上19床以下の入院用ベッドを設置する場合、有床クリニックになります。これは建築基準法第2条2項における「特殊建築物」に該当しますが、以下のような建築条件が定められているため、あらかじめ注意が必要です。

• 専門家による定期的な調査や検査を受ける必要がある
• 都道府県の特定行政庁への報告が義務付けられている
• 調査結果に基づき建物のメンテナンスや維持管理を行う必要がある

有床クリニックを開業する場合、これらの条件も覚えておきましょう。

4.立地条件の良い物件の探し方

開業に適した物件を見つけるためには、綿密な調査が必要不可欠です。立地条件が良い物件は需要が高く、他の開業医や事業者が狙っている可能性もあるので、スピードも意識しなければなりません。

今はインターネット上にも物件情報が多数公開されているため、自分で物件探しを進める

ことも可能です。しかし、クリニック開業を成功させたいなら、まずは専門家に相談することをおすすめします。

特に開業医の支援に関する実績が豊富な会社に依頼すれば、集患しやすい優良物件を紹介してくれる可能性もあります。集患のノウハウや最新の業界事情に精通しているため、心強い味方となるでしょう。

5.開業をご検討なら日本調剤にご相談下さい

クリニック開業を成功させるためには、立地条件の良い土地を選ぶことが大切です。交通アクセスだけではなく、ターゲットとなる患者層や競合クリニックの存在も考慮しつつ、総合的に判断する必要があります。

この記事で解説した土地選びのポイントや注意点を押さえておけば、自院に合った物件が見つかりやすくなるため、土地探しの際は念頭に置いておきましょう。

日本調剤では、開業物件の提案や診療圏調査をはじめ、開業医向けの充実したサポートを無料で提供しています。効率的に集患しやすい厳選優良物件も紹介しているので、ぜひお問い合わせ下さい。